Damit aus einem Asset Deal kein Share Deal wird

Es kommt immer wieder vor, dass Unternehmer einzelne Liegenschaften ihres Betriebes veräußern. Entweder weil sie den wohlverdienten Ruhestand antreten wollen oder weil sie Forderungen ihrer Gläubiger befriedigen müssen. Bei der rechtlichen Abwicklung eines solchen Verkaufs ist höchste Umsicht geboten. Ansonsten kann sich nämlich der (vermeintliche) Immobilienkäufer recht schnell als Betriebsinhaber wiederfinden.

 

Hat der Veräußerer die Liegenschaft geschäftlich und damit als Teil seines Betriebsvermögens genutzt, so bringt das meist eine ganze Reihe an rechtlichen Herausforderungen mit sich – für den Veräußerer ebenso wie für den Erwerber. Dazu zählen neben der Haftung für Verbindlichkeiten auch Themen wie „Spaltung“ und „Verschmelzung“. Im Einzelfall können Behörden den Erwerb einer reinen Immobilie bzw. eines Grundstücks und der darauf befindlichen Liegenschaft so einordnen, als würde der Käufer tatsächlich einen (Teil-)Betrieb erwerben.

 

WENN DER (GEPLANTE) IMMOBILIENKAUF ZUM (UNGEWOLLTEN) BETRIEBSERWERB MUTIERT

 

Ein kurz gefasster Überblick

 

Dem Wirtschaftskreislauf ist es immanent, dass Unternehmer aus den verschiedensten Gründen – egal ob aufgrund betrieblicher Erfordernisse, des eigenen „Nicht-mehr-Wollens“ oder auch aufgrund fehlender Nachkommen –  Liegenschaften des Betriebes veräußern wollen und damit den oft wohlverdienten Ruhestand anzutreten oder der Befriedigung drängender Gläubiger zu entsprechen. Als generelle Regel in juristischen Belangen gilt der Grundsatz „falsa demonstratio non nocet“ („Eine falsche Bezeichnung schadet nicht.“). Dieser besagt, dass nicht die Bezeichnung eines Vertrages seinen Inhalt bestimmt, sondern vielmehr der „tatsächliche“ Inhalt selbst. Auch wenn also beispielsweise im Kaufvertrag nur der Erwerb einer Immobilie bestimmt wird, kann es sich schnell dennoch um den Erwerb eines gesamten Betriebes handeln – mit allen darin verbunden und oft vorschnell übersehenen Komplikationen.

 

Wenn der Veräußerer die Liegenschaft geschäftlich und damit als Teil seines Betriebsvermögens nutzte, kann dabei eine ganze Reihe an rechtlichen Herausforderungen entstehen – für den Veräußerer ebenso wie für den Erwerber. Ohne Anspruch auf Vollständigkeit zu erheben, ist insbesondere Bedacht zu nehmen auf die Normen der Gesetze „Allgemeines Sozialversicherungsgesetz“ (ASVG), „Arbeitsvertragsrechts- Anpassungsgesetz“ (AVRAG), „Bundesabgabenordnung“ (BAO), „Unternehmensgesetzbuch“ (UGB) und „Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch“ (ABGB).

 

Vorweg wird unterschieden, ob der Veräußerer eine juristische oder natürliche Person im Sinne des Gesetzes ist. Bei juristischen Personen sind unter Umständen auch Themen wie „Spaltung“ und „Verschmelzung“ zu berücksichtigen. Naturgemäß haftet der Veräußerer für seine Verbindlichkeiten selbst, unter bestimmten Umständen (die es zu vermeiden gilt!) haftet jedoch auch der Liegenschaftserwerber. Aufgrund nicht abschließend eindeutiger, da einzelfallbezogener, höchstgerichtlicher Rechtsprechung, ist es (im Einzelfall und projektbezogen) durchaus denkmöglich, dass Behörden den Erwerb einer reinen Immobilie bzw. eines Grundstücks und der darauf befindlichen Liegenschaft sinngemäß einordnen, als würde statt eines „Vermögens“ tatsächlich ein (Teil-)Betrieb des Veräußerers erworben werden.

 

Sind beim Veräußerer noch nicht alle Dienstverhältnisse (im Sinne des AVRAG) endgültig beendet und auch alle Abgaben geleistet worden, riskiert der Erwerber eine zumindest solidarische Haftung mit dem Veräußerer. Gemäß den Normen des AVRAG werden bei der Übertragung eines Unternehmens, Betriebes oder auch nur eines Teiles eines solchen („Betriebsteil“ ist ein rechtlich weithin unbestimmter Begriff) auf einen „Rechtsnachfolger“ übertragen, so wird der Übernehmer ex lege mit allen Rechten und Pflichten des ehemaligen Dienstgebers in die Verantwortung genommen. Hinzuweisen ist darauf, dass dazu erfolgte Kündigungen (allenfalls in Erwartung oder gar in Absicht zur Umgehung) nichtig sein können und bisherige Arbeitsverhältnisse somit unverändert fortzusetzen sind. Eine schemenhafte Allgemeinregel, um den Bestimmungen des AVRAG zu entgehen, ist nicht ohne weiteres möglich, vielmehr bedarf es hierzu einer Einzelfallbetrachtung mit Rücksicht auf die speziellen Gegebenheiten des jeweiligen Sachverhaltes.

 

Die Bestimmungen der BAO sindentsprechende Vertragsgestaltung und Einholung von entsprechenden Bestätigungen verschiedenster in Frage kommender Einrichtungen wird empfohlen.

 

Ähnlich den Bestimmungen der BAO kann sich der Erwerber auch für die Haftungen gemäß dem UGB entziehen – wenn er dabei korrekt vorgeht und die Bestimmungen penibel einhält.

 

Den nach den vorgenannten Bestimmungen noch verbleibenden Haftungsspielraum gemäß ABGB kann man zwar nicht (unmittelbar) ausschließen, er ist jedoch zumindest auf den Verkehrswert des übernommenen Vermögens beschränkt.

 

Schlussendlich kann noch darauf hingewiesen werden, dass die thematisch korrekte Abwicklung der Treuhandschaft für alle Beteiligten eine zweckentsprechende Lösung darstellen kann, wenn sie entsprechend beauftragt wird.

 

Dies alles zeigt, wie eine saubere und projektbezogene Beratung die beiderseitigen Risiken minimieren kann und wie schnell auch etwas übersehen wird. Ein „asset-deal“ kann so schnell ähnliche Konsequenzen wie ein „share-deal“ haben.

 

Gerne stehen wir Ihnen beratend zur Seite!