Corona Update 3 – Miete in Zeiten des Coronavirus

Wenig überraschend mussten sich schon unsere Vorfahren zu Zeiten Maria Theresias mit Seuchen arrangieren. Daher gibt es in Österreich seit 1811 eine gesetzliche Bestimmung, die den Bestandszins, das ist Miete oder Pacht, in Zeiten von Feuer, Krieg, Seuchen (sowie Überschwemmungen, Wetterschläge und gänzlicher Mißwachs) regelt. Die Regelung ist zum eindeutigen Nachteil der Vermieter.

  • 1104 ABGB (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch) normiert

 

Wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Krieg oder Seuche, großer Überschwemmungen, Wetterschläge, oder wegen gänzlichen Mißwachses gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, so ist der Bestandgeber zur Wiederherstellung nicht verpflichtet, doch ist auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten.

 

Eine vergleichbare Regel besteht im Mietrechtsgesetz (MRG) nicht. Für die nachfolgenden Fragen ist daher allein die Regelung gemäß ABGB maßgeblich:

Der Wortlaut der Bestimmung lässt sich auf die herrschende Corona Krise übertragen. Ein Geschäftslokal zum Beispiel in der Innsbrucker Innenstadt kann am 17.03.2020 wegen einer Seuche nicht gebraucht oder benutzt werden. Begründung: Es besteht eine behördliche Anordnung des Stadtmagistrates, bzw. außerhalb Innsbrucks der Bezirkshauptmannschaften, dass man ohne triftigen Grund seine Wohnung nicht verlassen darf, ausgenommen sind nur „beruflich notwendige Gründe“ (Was ein „beruflich notwendiger“ Grund sein soll, wird sich in den kommenden Tagen und Wochen noch klären). Wer nicht zu den Versorgungsbetrieben gehört, kann unter den Umständen eine Geschäftslokalität nicht benutzen und schuldet – wohl anteilsmäßig für die Dauer diese Umstandes – keine Miete.

 

Das gilt allerdings nicht abstrakt, sondern materiell, wie der Jurist sagt. Mit anderen Worten: Nur wer wirklich das Bestandobjekt nicht nutzen kann, hat Anspruch auf Mietminderung oder gänzlichen Entfall des Mietentgelts. Für eine Lagerhalle die kaum je aufgesucht wird, entfällt die Miete sohin wohl eher nicht. Für ein Kleidergeschäft liegt der Entfall der Gebrauchsmöglichkeit dagegen auf der Hand. Technische Büros z.B. oder einer Werbeagentur werden sich wegen der Möglichkeit zum Homeoffice, auch nicht ohne weiteres auf den Standpunkt stellen können, das Büro nicht brauchen zu können. Zusätzlich steht dort IT-Infrastruktur, eventuell auch ein Server. In Zweifelsfällen wird man nach Maßgabe der höchstgerichtlichen Rechtsprechung auch über Ansprüche auf Mietzinsminderung verhandeln können.

 

  • Die nachfolgenden Regeln des § 1104 ABGB

 

1105 ABGB regelt Ansprüche bei beschränktem Gebrauch des Mietobjekt, wenn ein „Zufall“ (Feuer, Krieg oder Seuche …) im Sinne des § 1104 ABGB eingetreten ist. Vorgesehen ist, dass in dem Fall ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses zu erlassen ist.

 

Gemäß § 1106 ABGB kann der Mieter oder Pächter die Gefahr im Sinne des 1104er Zufalls (Feuer, Krieg oder Seuche …) auf sich nehmen. Es kann, das ist unmissverständlich, der Mieter das finanzielle Risiko für den Miet- oder Pachtzins für Zeiten von Feuer, Krieg oder Seuche etc. übernehmen. Es empfiehlt sich daher, für Mieter und Vermieter gleichermaßen ihre Verträge einer entsprechenden Überprüfung zu unterziehen. Die Übernahme des Risikos muss sich dabei ausdrücklich auf die in § 1104 ABGB beschriebenen Gefahren beziehen. Eine Regelung die in vielen Verträgen nicht vorkommt, weil „Zufälle“ wie Kriege und Seuchen bis vor Kurzem in Österreich als Gefahren der Vergangenheit wahrgenommen wurden, die bei uns nicht mehr vorkamen und nicht regelungsbedürftig waren.

 

Wer wegen einem persönlichen Grund (Hindernis oder Unglücksfall) sein/ihr Mietobjekt nicht nutzen kann, trägt das Risiko für den Mietaufwand selbst. Vermutlich zählen dazu beispielhaft Personen, die in Quarantäne kommen oder erkranken. Wer als BestandnehmerIn davon betroffen ist, sollte einen Entschädigungsantrag nach dem Epidemiegesetz bzw. der neuen Gesetze und Verordnungen in Betracht ziehen. Beachten Sie bitte in diesem Zusammenhang die aktuellen Unsicherheiten in diesem Zusammenhang und die eigene Schadensminderungspflicht.

 

Die Einschränkung oder Einstellung des Mietentgelts ist dem/der VermieterIn mitzuteilen.

 

Soweit die gesetzlichen Regelungen des ABGB. Die Judikatur zu dem Thema ist nicht umfangreich, der OGH weist 19 Entscheidungen zu dem Thema seit 1949 aus, man darf davon ausgehen, dass diese Zahl sich demnächst erhöhen wird. Im Einzelfall empfehlen wir den Mietvertrag im Detail zu prüfen um eine Einschätzung vornehmen zu können

 

Für Fragen und Informationen steht Ihnen das Rechtsatelier gerne zur Verfügung, wir befinden uns im Homeoffice und haben eine Minimalbesetzung in der Kanzlei anwesend, telefonisch sind wir natürlich allesamt erreichbar.