Die Verhängung von Bausperren wird in zunehmendem Maß von Tiroler Gemeinden genützt um politisch nicht gewünschte Projekte zu verhindern, wie zum Beispiel die Bausperre im Innsbrucker Stadtteil Amras. Bausperren gemäß § 75 Tiroler Raumordnungsgesetz (TROG) können für Bauherren erhebliche Verzögerungen bedeuten. Doch unter welchen Bedingungen können Gemeinden solche Bausperren verhängen? Und welche Möglichkeiten haben Bauherren, die von einer Bausperre betroffen sind?
Eine Bausperre ist eine vorübergehende Maßnahme, die es der Gemeinde ermöglicht, die Bauführung in einem bestimmten Gebiet für eine gewisse Zeit zu unterbinden, wenn die Gemeinde sich in einer Phase der Überarbeitung ihrer Raumordnung befindet.
Laut § 75 Tiroler Raumordnungsgesetz darf eine Bausperre nur unter bestimmten Voraussetzungen verhängt werden, nämlich die Auflegung des Entwurfes
- über die Fortschreibung oder Änderung des örtlichen Raumordnungskonzeptes,
- die Änderung des Flächenwidmungsplanes oder
- die Erlassung oder Änderung eines Bebauungsplanes
für die vom Entwurf umfassten Grundflächen oder Teile davon, soweit dies zur Sicherung der mit dem Entwurf verfolgten Planungsziele erforderlich ist.
Die Bausperre muss zur Wahrung der Ziele des Entwurfes erforderlich sein, sie muss im Ergebnis dem öffentlichen Interesse, das in den Entwürfen zum Ausdruck kommt, dienen. Das bedeutet auch, dass Bausperren nicht willkürlich verhängt werden dürfen. Es muss ein konkreter Bedarf für eine Änderung der Raumordnung bestehen.
Bausperren sind zeitlich begrenzt. Eine Bausperre tritt spätestens zwei Jahre nach dem Beginn der Auflegung des Entwurfes außer Kraft. Wenn die Bausperre vor Auflage des Entwurfes des Raumordnungsplanes verhängt wurde, tritt sie ein Jahr nach ihrer Erlassung außer Kraft, wenn bis dahin kein Entwurf eines Raumordnungsplanes aufgelegt wurde.
Eine einmalige Verlängerung um ein weiteres Jahr ist möglich, jedoch nur in begründeten Ausnahmefällen. Die Gemeinde muss daher auch rechtfertigen, warum eine Verlängerung erforderlich ist.
Eine Bausperre bringt für Bauherren zeitliche Verzögerungen mit sich, weil während der Sperre in dem betroffenen Gebiet nicht gebaut werden darf, wenn das Bauvorhaben mit den Planungszielen des Entwurfs im Widerspruch steht. Ob diese Voraussetzung vorliegt, muss im Einzelfall geprüft werden. Gemeinden nehmen die Möglichkeit einer Bausperre mitunter wahr, um sehr großzügig jegliche Bauführung in einem bestimmten Gebiet zu untersagen und manchmal politisch unerwünschte Projekte zu verhindern. Dabei sind sie jedoch an gesetzliche Vorgaben gebunden und können nicht nach Belieben darüber entscheiden, was wo gebaut werden darf und was nicht, insbesondere, wenn die Baubehörde ihre Planungsziele großzügig auslegt und eine Bauführung ohne ausreichende Begründung untersagt.
Fazit
Bausperren gemäß § 75 TROG sind ein zunehmend beliebtes Instrument von Gemeinden, um sich gegen Bauführungen zu wehren, mit denen die jeweilige Gemeinde – aus welchen Gründen immer – nicht einverstanden ist. Dem ist man als Bauherr nicht schutzlos ausgeliefert, die Gemeindeverwaltung ist bei ihrem Vorgehen an gesetzliche Bestimmungen gebunden. Bausperren und die Untersagung einer Bauführung müssen anhand dieser Bestimmungen belastbar begründet werden.
Gerne steht Ihnen die Schmidinger-Singer Meyer Zeilinger Rechtsanwält:innen GmbH bei Fragen im Zusammenhang mit einer Bausperre beratend zur Verfügung.
