Wer mit Liegenschaften zu tun hat, weiß, dass hier oft große Summen im Spiel sind und alles auf eine Karte gesetzt wird. Liegenschaften schaffen aber auch Leiden(schaften).

Beim höchstgerichtlichen Urteil zu OGH 29.01.2025 7 Ob 208/24z ging es um die Frage der Folgen einer gravierenden Falschbewertung einer Liegenschaft:

Der Beklagte und seine Ehefrau erwarben hier über Vermittlung eines Mitarbeiters der Rechtsvorgängerin der Klägerin zwei bebaute Liegenschaften um einen Kaufpreis von EUR 490.000. Die Klägerin begehrt Zahlung der vereinbarten vollen Maklerprovision in Höhe von EUR 17.640 (3% von EUR 490.000 + Umsatzsteuer).

Der Beklagte wendete ein, die Klägerin habe ihn durch eine unrichtig durchgeführte Liegenschaftsbewertung sowie der Zusicherung eines unrichtigen Liegenschaftswerts zur Leistung eines weit überhöhten Kaufpreises veranlasst und ihn dadurch um EUR 247.000 geschädigt. Das Erstgericht erkannte die Klageforderung in voller Höhe zu Recht und verpflichtete den Beklagten zur Zahlung von EUR 17.640 an den Makler.

Das Berufungsgericht gab der Berufung des Beklagten Folge und hob die Entscheidung auf. Es vertrat die Rechtsansicht, dass eine Aufklärungspflicht des Maklers bestehe, wenn der begehrte Kaufpreis den Verkehrswert um mehr als 20 % übersteige. Da das Erstgericht keine Feststellungen zum Verkehrswert getroffen habe, liege ein sekundärer Feststellungsmangel vor (hier müssen weitere Feststellungen vom Erstgericht getroffen werden).

Der Immobilienmakler hat den Auftraggeber generell über sämtliche Umstände zu unterrichten, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. Ein Doppelmakler ist im Rahmen des zwischen beiden Auftraggebern zu erwirkenden Interessensausgleichs zur Wahrung der Interessen beider Seiten verpflichtet. Der bloße Umstand, dass der Wert der Liegenschaft von der Einschätzung des Maklers abweicht, reicht noch nicht aus, um automatisch einen Sorgfaltsverstoß herzuleiten. Liegt die Abweichung jedoch außerhalb der Bewertungsspannen (15 bis 30 %), ist dies ein Indiz für ein sorgfaltswidriges Handeln. Eine Wertermittlung innerhalb der Schwankungsbreite kann aber wiederum auch nicht automatisch als sorgfaltsgemäß eingestuft werden.

Es gilt also keine starre 20 %-Grenze.

Der Oberste Gerichtshof teilt nicht die Rechtsansicht des Berufungsgerichts, dass bei einer Überschreitung des Kaufpreises um mehr als 20 % jedenfalls eine Informationspflicht bestehe. Vielmehr muss im Einzelfall geprüft werden, ob der Makler methodisch richtig und unter Berücksichtigung des Immobilienmarkts gearbeitet hat.

Ermittelt der Immobilienmakler den Verkehrswert methodisch richtig und unter Berücksichtigung des Immobilienmarkts, haftet er aber nicht, selbst wenn seine Prognose nicht standhält.

Gerne beraten wir Sie

• in der Frage der Haftung der/des Immobilienmaklerin/Immobilienmaklers,
• ob/wie Sie Schadenersatz für eine Fehlbewertung der Immobilie erlangen können und
• in allen anderen Fragen des Immobilienrechts