Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie wird häufig nicht nur die Liegenschaft selbst erworben, sondern auch Mobiliar mitübernommen – etwa Esstische, nicht fix verbaute Kästen, Waschmaschinen oder andere Einrichtungsgegenstände. All diese Dinge zählen als mobiles Inventar, also Gegenstände, die nicht fix mit der Immobilie verbunden sind.
In der Praxis einigen sich Käufer und Verkäufer oft auf einen Gesamtpreis, ohne zwischen Liegenschaft und Inventar zu unterscheiden. Das wirkt zunächst unkompliziert, kann aber steuerliche Nachteile haben.
Steuerliche Auswirkungen eines Gesamtpreises
Wird im Kaufvertrag lediglich ein einheitlicher Kaufpreis angegeben, ohne Aufschlüsselung in Liegenschafts- und Inventarwert, hat das folgende Konsequenz:
- Auch der auf das Mobiliar entfallende Teil des Kaufpreises unterliegt der
gerichtlichen Grunderwerbsteuer und der gerichtlichen Eintragungsgebühr.
Damit wird faktisch so behandelt, als würden Sie ausschließlich Liegenschaftsvermögen erwerben – obwohl ein Teil des Kaufpreises tatsächlich auf bewegliche Gegenstände entfällt.
Ergebnis: Sie zahlen mehr Steuern und Gebühren, als bei einer sauberen Trennung von Immobilienwert und Inventar notwendig wäre.
Häufiger Fehler: Die „Einbauküche“ als mobiles Inventar
Ein häufiger Fehler besteht darin, dass die Einbauküche als mobiles Inventar „gewidmet“ wird. Punkt.
Wenn man sich vor Augen führt, dass es schon „Einbauküche“ heißt, braucht es keine vertieften rechtlichen Ausführungen dazu, dass dieser Teil der Liegenschaft zwar oft in der Wohnung oder im Objekt verbleibt, aber eben nicht als mobiles Mobiliar behandelt werden kann. Sie ist regelmäßig bestandteil der Liegenschaft und gehört damit zum immobilen Vermögen.
Anders ist das Ganze bei hochwertigen Backöfen oder nicht fix verbauten Kühlschränken zu sehen: Diese Geräte können – sofern sie nicht fest mit der Küche verbunden sind – als mobiles Inventar qualifiziert und entsprechend in der Inventarliste berücksichtigt werden.
Als einfache Faustregel gilt:
Was im Internet auf diversen Plattformen (z.B. Kleinanzeigenportalen) üblich verkauft wird, kann in der Regel auch als Mobiliar angesehen werden.
Lösung: Detaillierte Inventarliste zum Kaufvertrag
Um zu verhindern, dass auch für Mobiliar Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr anfallen, sollte dem Kaufvertrag eine detaillierte Inventarliste beigefügt werden. Diese Liste muss:
- vollständig und nachvollziehbar sein,
- konkret beschreiben, welche Gegenstände mitverkauft werden, und
- realistische Werte ausweisen.
Wir empfehlen, in der Inventarliste zu jedem Gegenstand folgende Angaben aufzunehmen:
- Genaue Bezeichnung (z.B. „Esstisch aus Massivholz, 6 Personen“ / „Standkühlschrank, Marke XY“)
- Anschaffungsjahr
- Anschaffungspreis (damaliger Kaufpreis)
- Zeitwert zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs
Durch diese transparente Aufschlüsselung wird deutlich, welcher Teil des Kaufpreises auf die Immobilie (grundstücksbezogen) und welcher auf das bewegliche Inventar entfällt. Nur der Immobilienteil ist für die Berechnung von Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr maßgeblich.
Warum anwaltliche Beratung sinnvoll ist
Der Ankauf einer Liegenschaft ist regelmäßig mit erheblichen finanziellen Verpflichtungen verbunden. Es ist daher zielführend, steuerliche Aspekte frühzeitig mitzudenken und den Kaufvertrag so zu gestalten, dass keine vermeidbaren Mehrbelastungen entstehen.
- Eine rechtlich und steuerlich durchdachte Vertragsgestaltung schützt vor späteren Überraschungen.
- Die korrekte Ausweisung von mobilem Inventar kann zu einer spürbaren Reduktion der Nebenkosten führen.
- Gleichzeitig wird Klarheit darüber geschaffen, was genau Sie neben der Immobilie erwerben.
Gerne beraten wir Sie im Rahmen unserer Tätigkeit zu allen Fragen rund um den Immobilienkauf, insbesondere zur korrekten Ausweisung von mobilem Inventar, zur Gestaltung des Kaufvertrags und zu den damit verbundenen steuerlichen Folgen.
Wenn Sie den Erwerb einer gebrauchten Immobilie planen, empfiehlt es sich, frühzeitig rechtlichen Rat einzuholen und die Vertragsgestaltung professionell begleiten zu lassen.
