1. Grundproblem
Seit Jahren ein juristischer Dauerbrenner, beschäftigte auch in jüngster Zeit die Frage der Teilung von schlichtem Miteigentum (siehe §§ 825 ff ABGB – Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) den Obersten Gerichtshof in gleich mehreren Verfahren.
Grundlegende Frage ist stets:
Was kann man tun, wenn sich Miteigentümer:innen über das
rechtliche Schicksal des Miteigentums nicht (mehr) einigen können?
Ein:e Eigentümer:in, der/dem allein eine Liegenschaft (Haus, Wohnung, Grundstück) gehört, kann mit dieser grundsätzlich machen was sie/er will. Diese kann verkauft oder verschenkt, verpachtet oder vermietet werden, meist, ohne dass jemand anderes um Zustimmung gefragt werden müsste.
Wenn eine Liegenschaft im Miteigentum steht, ist diese Freiheit durch die Rechte der anderen Miteigentümer:innen eingeschränkt („schlichtes Miteigentum“ bzw. „ideelles Miteigentum“). Die Miteigentümer:innen verwalten die Sache im Verhältnis ihrer Anteile gemeinsam – die absolute Mehrheit ist maßgeblich (im Bereich außerordentlicher Themen/Verwaltung ist Einstimmigkeit gefordert – wenn notwendig kann es zu einem Außerstreitverfahren kommen, wenn Zustimmungen gerichtlich ersetzt gehören).
Die Frage nach Real- oder Zivilteilung stellt sich im Bereich des Wohnungseigentums(gesetzes – WEG) als Spezialform des Miteigentums viel seltener, zumal hier Miteigentum gepaart mit einem speziellen Nutzungsrecht für ein bestimmtes Objekt bzw. für bestimmte Objekte besteht (viel seltener Fragen des schlichten Miteigentums) und meist aufgrund eines Nutzwertgutachtens die genauen Anteile am gesamten Miteigentum berechnet und aufgeteilt sind. Im Bereich des WEG gibt es des Weiteren zahlreiche Regelungen für häufig vorkommende Rechtsfragen, was das WEG zu einem Spezialfall des Miteigentums macht.
Kommt es zu keinem Einvernehmen der schlichten Miteigentümer:innen, wie mit der gemeinsamen Liegenschaft umgegangen werden soll oder welcher Ausgleich für den Verkauf eines Miteigentumsanteils zu bezahlen ist, stellt sich die Frage der Teilung der Liegenschaft – das Ziel ist die Auflösung der (Mit-)Eigentumsgemeinschaft. Eine solche Teilung wird über eine Teilungsklage verfolgt. Diese kann in zwei Arten vorkommen, der Realteilung und der Zivilteilung.
Gemäß § 843 ABGB ist die Realteilung (auch „Naturalteilung“ genannt) der Regelfall und die Zivilteilung der Ausnahmefall bzw. erst dann anzuwenden, wenn eine Realteilung nicht möglich oder baulich / wertmäßig nicht tunlich ist (z.B., wenn die Durchführung der Realteilung technisch einen Abriss weiter Teile des bestehenden Gebäudes voraussetzt – die technische Umsetzungsmöglichkeit einer Realteilung ist stets anhand des Ist-Zustandes zu bewerten, siehe bspw. 5 Ob 119/24x).
Was heißt das nun konkret? Das Gesetz räumt der Realteilung den Vorrang ein. Gemäß § 843 ABGB ist die Realteilung (auch „Naturalteilung“ genannt) der Regelfall und die Zivilteilung der Ausnahmefall bzw. erst dann anzuwenden, wenn eine Realteilung nicht möglich oder baulich / wertmäßig nicht tunlich ist (z.B., wenn die Durchführung der Realteilung technisch einen Abriss weiter Teile des bestehenden Gebäudes voraussetzt – die technische Umsetzungsmöglichkeit einer Realteilung ist stets anhand des Ist-Zustandes zu bewerten, siehe bspw. 5 Ob 119/24x).
2. Das Teilungsverfahren
Mit der Teilungsklage wird der schuldrechtliche Aufhebungsanspruch unter den Miteigentümer:innen umgesetzt. Die Aufhebung/Auflösung der (Mit-)Eigentumsgemeinschaft kann von jeder Miteigentümerin/jedem Miteigentümer/ einseitig verlangt werden, wobei am Teilungsprozess sämtliche Miteigentümer:innen der Liegenschaft beteiligt sein müssen (Klage auf Teilung einer Miteigentümergemeinschaft). Meist erfolgt auch die Anmerkung der Teilungsklage im Grundbuch.
Erfolgt die Klageführung
– zur Unzeit oder
– zum Nachteil der Übrigen (jeweils § 830 ABGB),
ist seitens des Gerichts mit einer Klageabweisung vorzugehen (dies müsste die beklagte Partei einwenden und im Verfahren behaupten sowie beweisen).
Kommt es zu einem Teilungsurteil, können alle Verfahrensparteien (Miteigentümer:innen) in der zweiten Phase (Aufteilung des Miteigentums im Exekutionsverfahren) die Umsetzung des Teilungsurteils fordern. Kommt es zu einer gerichtlichen Zwangsversteigerung – dies muss zum Marktpreis für die Immobilie („Verkehrswert“) auf Basis eines Sachverständigengutachtens erfolgen – dies entgegen der Zwangsversteigerung zur Hereinbringung einer Kreditschuld durch eine Bank. Das geringste Gebot darf gemäß § 352a Abs 3 EO in aller Regel bei einer Teilung nur der „Schätzwert“ sein (entspricht Marktpreis bzw. „Verkehrswert“). Diese Art der Versteigerung ist somit oftmals kein Nachteil, außer dass der Ablauf des Verkaufs anders ist als bei einer freihändigen Veräußerung am freien Markt.
Wichtig ist noch zu wissen, dass es unter gewissen Umständen möglich ist, auf den Anspruch auf Teilung zu verzichten – durch Teilungsverzicht. Dies ist mit dem Tod der/des Berechtigten begrenzt – bei Vorliegen eines wichtigen Grundes (z. B. Unzumutbarkeit der Fortführung des Miteigentums) kann jedoch wiederum der Teilungsanspruch geltend gemacht werden.
Gerne unterstützen Sie Frau Dr. Schmidinger-Singer und Herr Mag. Meyer bei der Geltendmachung von Teilungsansprüchen – sei es bei einer Real- oder Zivilteilung.
