1. Grundproblem<\/p>\n
Seit Jahren ein juristischer Dauerbrenner, besch\u00e4ftigte auch in j\u00fcngster Zeit die Frage der Teilung von schlichtem Miteigentum (siehe \u00a7\u00a7 825 ff ABGB<\/strong> – Allgemeines B\u00fcrgerliches Gesetzbuch) den Obersten Gerichtshof in gleich mehreren Verfahren.<\/p>\n Grundlegende Frage<\/strong> ist stets:<\/p>\n Was kann man tun, wenn sich Miteigent\u00fcmer:innen \u00fcber das Ein:e Eigent\u00fcmer:in, der\/dem allein eine Liegenschaft<\/strong> (Haus, Wohnung, Grundst\u00fcck) geh\u00f6rt, kann mit dieser grunds\u00e4tzlich machen was sie\/er will. Diese kann verkauft oder verschenkt, verpachtet oder vermietet werden, meist, ohne dass jemand anderes um Zustimmung gefragt werden m\u00fcsste. <\/p>\n Wenn eine Liegenschaft im Miteigentum steht, ist diese Freiheit durch die Rechte der anderen Miteigent\u00fcmer:innen eingeschr\u00e4nkt (\u201eschlichtes Miteigentum\u201c bzw. \u201eideelles Miteigentum\u201c). Die Miteigent\u00fcmer:innen verwalten die Sache im Verh\u00e4ltnis ihrer Anteile gemeinsam \u2013 die absolute Mehrheit ist ma\u00dfgeblich (im Bereich au\u00dferordentlicher Themen\/Verwaltung ist Einstimmigkeit gefordert \u2013 wenn notwendig kann es zu einem Au\u00dferstreitverfahren kommen, wenn Zustimmungen gerichtlich ersetzt geh\u00f6ren). <\/p>\n Die Frage nach Real- oder Zivilteilung stellt sich im Bereich des Wohnungseigentums(gesetzes \u2013 WEG) als Spezialform des Miteigentums viel seltener, zumal hier Miteigentum gepaart mit einem speziellen Nutzungsrecht f\u00fcr ein bestimmtes Objekt bzw. f\u00fcr bestimmte Objekte besteht (viel seltener Fragen des schlichten Miteigentums) und meist aufgrund eines Nutzwertgutachtens die genauen Anteile am gesamten Miteigentum berechnet und aufgeteilt sind. Im Bereich des WEG gibt es des Weiteren zahlreiche Regelungen f\u00fcr h\u00e4ufig vorkommende Rechtsfragen, was das WEG zu einem Spezialfall des Miteigentums macht. <\/p>\n Kommt es zu keinem Einvernehmen der schlichten Miteigent\u00fcmer:innen, wie mit der gemeinsamen Liegenschaft umgegangen werden soll oder welcher Ausgleich f\u00fcr den Verkauf eines Miteigentumsanteils zu bezahlen ist, stellt sich die Frage der Teilung der Liegenschaft<\/strong> \u2013 das Ziel ist die Aufl\u00f6sung der (Mit-)Eigentumsgemeinschaft. Eine solche Teilung wird \u00fcber eine Teilungsklage verfolgt. Diese kann in zwei Arten vorkommen, der Realteilung<\/strong> und der Zivilteilung<\/strong>. <\/p>\n Gem\u00e4\u00df \u00a7 843 ABGB ist die Realteilung (auch \u201eNaturalteilung\u201c genannt) der Regelfall und die Zivilteilung der Ausnahmefall bzw. erst dann anzuwenden, wenn eine Realteilung nicht m\u00f6glich oder baulich \/ wertm\u00e4\u00dfig nicht tunlich ist (z.B., wenn die Durchf\u00fchrung der Realteilung technisch einen Abriss weiter Teile des bestehenden Geb\u00e4udes voraussetzt \u2013 die technische Umsetzungsm\u00f6glichkeit einer Realteilung ist stets anhand des Ist-Zustandes zu bewerten, siehe bspw. 5 Ob 119\/24x).<\/p>\n Was hei\u00dft das nun konkret? Das Gesetz r\u00e4umt der Realteilung den Vorrang ein. Gem\u00e4\u00df \u00a7 843 ABGB ist die Realteilung (auch \u201eNaturalteilung\u201c genannt) der Regelfall und die Zivilteilung der Ausnahmefall bzw. erst dann anzuwenden, wenn eine Realteilung nicht m\u00f6glich oder baulich \/ wertm\u00e4\u00dfig nicht tunlich ist (z.B., wenn die Durchf\u00fchrung der Realteilung technisch einen Abriss weiter Teile des bestehenden Geb\u00e4udes voraussetzt \u2013 die technische Umsetzungsm\u00f6glichkeit einer Realteilung ist stets anhand des Ist-Zustandes zu bewerten, siehe bspw. 5 Ob 119\/24x). <\/p>\n 2. Das Teilungsverfahren<\/p>\n Mit der Teilungsklage wird der schuldrechtliche Aufhebungsanspruch unter den Miteigent\u00fcmer:innen umgesetzt. Die Aufhebung\/Aufl\u00f6sung der (Mit-)Eigentumsgemeinschaft kann von jeder Miteigent\u00fcmerin\/jedem Miteigent\u00fcmer\/ einseitig verlangt werden, wobei am Teilungsprozess s\u00e4mtliche Miteigent\u00fcmer:innen der Liegenschaft beteiligt sein m\u00fcssen (Klage auf Teilung einer Miteigent\u00fcmergemeinschaft). Meist erfolgt auch die Anmerkung der Teilungsklage im Grundbuch. <\/p>\n Erfolgt die Klagef\u00fchrung Kommt es zu einem Teilungsurteil, k\u00f6nnen alle Verfahrensparteien<\/strong> (Miteigent\u00fcmer:innen) in der zweiten Phase (Aufteilung des Miteigentums im Exekutionsverfahren) die Umsetzung des Teilungsurteils fordern. Kommt es zu einer gerichtlichen Zwangsversteigerung \u2013 dies muss zum Marktpreis f\u00fcr die Immobilie (\u201eVerkehrswert\u201c) auf Basis eines Sachverst\u00e4ndigengutachtens erfolgen \u2013 dies entgegen der Zwangsversteigerung zur Hereinbringung einer Kreditschuld durch eine Bank. Das geringste Gebot darf gem\u00e4\u00df \u00a7 352a Abs 3 EO in aller Regel bei einer Teilung nur der \u201eSch\u00e4tzwert\u201c sein (entspricht Marktpreis bzw. \u201eVerkehrswert\u201c). Diese Art der Versteigerung ist somit oftmals kein Nachteil, au\u00dfer dass der Ablauf des Verkaufs anders ist als bei einer freih\u00e4ndigen Ver\u00e4u\u00dferung am freien Markt. <\/p>\n Wichtig ist noch zu wissen, dass es unter gewissen Umst\u00e4nden m\u00f6glich ist, auf den Anspruch auf Teilung zu verzichten \u2013 durch Teilungsverzicht<\/strong>. Dies ist mit dem Tod der\/des Berechtigten begrenzt \u2013 bei Vorliegen eines wichtigen Grundes (z. B. Unzumutbarkeit der Fortf\u00fchrung des Miteigentums) kann jedoch wiederum der Teilungsanspruch geltend gemacht werden. <\/p>\n Gerne unterst\u00fctzen Sie Frau Dr. Schmidinger-Singer<\/a> und Herr Mag. Meyer<\/a> bei der Geltendmachung von Teilungsanspr\u00fcchen \u2013 sei es bei einer Real- oder Zivilteilung.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" 1. Grundproblem Seit Jahren ein juristischer Dauerbrenner, besch\u00e4ftigte auch in j\u00fcngster Zeit die Frage der Teilung von schlichtem Miteigentum (siehe \u00a7\u00a7 825 ff ABGB – Allgemeines B\u00fcrgerliches Gesetzbuch) den Obersten Gerichtshof in gleich mehreren Verfahren. 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\nrechtliche Schicksal des Miteigentums nicht (mehr) einigen k\u00f6nnen?<\/p>\n
\n– zur Unzeit<\/strong> oder
\n– zum Nachteil der \u00dcbrigen<\/strong> (jeweils \u00a7 830 ABGB),
\nist seitens des Gerichts mit einer Klageabweisung vorzugehen (dies m\u00fcsste die beklagte Partei einwenden und im Verfahren behaupten sowie beweisen).<\/p>\n